龙湖“没有故事”的故事:上半年财务结构稳健,商业驶入快车道 - 观察 - 法新网
龙湖“没有故事”的故事:上半年财务结构稳健,商业驶入快车道
2019-08-28 19:45:33 来源:AI财经社
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“对于上市公司来讲,没有故事,就是好故事。”龙湖董事长吴亚军评价龙湖时一语中的。

8月26日,一向低调的吴亚军现身龙湖中期业绩会,同行的还有CEO邵明晓、CFO赵轶。现场业绩会中,管理层谈及龙湖的业务,依然离不开“稳健、控制节奏”几个核心维度。这家行业排名第10的全国性房企正在稳步前进,交出的半年报成绩单便是最好的印证。

仔细查看龙湖半年报数据,无论是在销售数据,还是盈利水平,龙湖保持其一贯的稳健风格。不过,稳健的经营节奏之外,龙湖在商业已有成果,在长租公寓业务也开始崭露头角,经营水平稳步提升。

商业加速度,出租率达98%

8月26日午间,龙湖公告显示,上半年,龙湖实现合同销售额1056.2亿,同比增长8.8%;营业额385.7亿元,同比增长42.2%;核心净利润47亿元,同比增长26%。

这其中,龙湖物业投资业务以收入25.8亿元,同比增长39.2%的成绩,成为中报的一大亮点。而从其投资物业收入构成来看,商业收入占比最高。

中报显示,截至2019年6月底,龙湖累计开业商场数量29个,建筑面积296万平方米(含车位总建筑面积为386万平方米),整体出租率98%,商业租金增长25.7%至21.1亿元。

“另有多个天街将于今年下半年在上海、杭州、南京等城市开业。”按照龙湖的规划,到2020年,商业项目将超过50个。

龙湖商业在一二线城市的大部分项目属于高铁、地铁交通联动项目,形成网格化布局,这是龙湖商业规模稳步发展的依据。

邵明晓表示,“商业是龙湖的一个主航道业务,我们每年都会拿出回款的10%作为上线投在投资性物业,过去几年的基本上是严格控制这个上线,虽然也没有投足,但经过每年不断的投资积累,到今年商业开始爆发了。”

对于龙湖商业的选址,邵明晓表示,我们的选址都是在中国最高能级主流城市的地铁上盖,包括今年要开的9个项目基本上都在北京、上海、南京这样的城市,包括合肥的核心,都是地铁上盖项目。

事实上,龙湖商业业绩和客流量等多项指标高速增长的原因,与其TOD模式密切相关。TOD即为以轨道交通站点为中心,以约5-10分钟步行行程为半径,高密度开发集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的商业模式。

基于此,龙湖商业在城市进入和选址布局方面,选择核心一二线城市,依托于城市地图研究选择高铁、地铁交通联动项目,以形成网格化布局。

谈及下半年商业规划,邵明晓表示,多个天街将于2019年下半年在上海、杭州、南京等城市开业。现在的商场出租率均在九成以上,相关业务利润占比约11%至12%左右,未来每年将有1至2个百分点的增长,收入及盈利占比可逐步提升。

净负债率53%,财务结构稳健

今年以来,房地产市场融资持续收紧,金融机构对负债率较高、资金链紧张的企业投出反对票。而龙湖稳健的财务结构,这也使其安然度过资本寒冬。

中报显示,截至2019年6月30日,龙湖集团的净负债率为53%,处于行业同类企业优秀水平;综合借贷总额为1400.5亿元,平均借贷成本为年利率4.56%,这个水平也低于行业大多数民营企业。

赵轶表示,“集团现在的融资成本是4.56%,这个水平在行业里面应该属于最稳健的,而且我们从来没用过的信托、资管、影子银行这样的贵钱,所以反而在这个阶段,信用很好的公司还是有机会拿到一些合适的融资资源,因此我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。”

AI财经社查询中报获悉,2019年上半年,龙湖在境内成功发行22亿元公司债券,票面利率介乎3.99% 至4.70%之间,期限介于五年至七年。后于7月份,龙湖在境内成功发行20亿元住房租赁专项公司债券,票面利率介乎3.9%至4.67%之间,期限为五年至七年。对比行业平均融资水平7%的利率来看,龙湖的利率水平处于低位。

同时,龙湖集团的现金亦十分充裕。上半年,龙湖集团在手现金为580.7亿元,其一年内到期债务为137.6亿元,占总债务比例为9.8%,现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)为4.22,足够偿还短期负债。

基于稳健卓越的财务表现,多家评级机构给予龙湖集团向好评级,如标准普尔和穆迪给出的评级分别为BBB-和Baa3,展望均为“正面”,大公国际、中诚信证评、新世纪也给予了龙湖集团AAA评级,展望也均为“稳定”。

海通证券在研报中指出,龙湖集团保持有质量增长,财务稳健且分红比例高,是优质的蓝筹地产公司。兴证国际证券则给予龙湖集团“买入”评级,目标价33.8港元。截至2019年8月27日收盘,龙湖集团每股报价为28.1港元。

长租公寓开业6万间,预计明年盈利

2018年初,邵明晓提出了“空间即服务”的战略,让布点空间成为重要的入口,结合新业务,加载增值服务。自此之后,“空间即服务”成为龙湖的高频词汇。

与此同时,龙湖集团也由地产开发单一的主航道业务,演进为地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务四大主航道并进。这其中,作为主航道之一的长租公寓发展尤为迅速。

中报显示,长租公寓业务冠寓在投资业务中的收入占比上升到了16.7%,目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营,累计开业房间数量超6万间,实现租金收入4.3亿元。

对比行业数据来看,据同策研究院统计,截至2019年4月份,龙湖冠寓规模仅次于万科泊寓、魔方公寓,在集中式公寓领域排名前三。而龙湖达到这一成绩仅用了两年,而排名第二的魔方公寓已经在长租公寓发展十年之久。


不过,由于投入较高,利润空间逼仄,今年以来,长租公寓陷入发展阵痛期。邵明晓也坦言,“今年,长租公寓确实发生一些变化。长租公寓实际上是一个重运营、重营销的业务,对团队要求是非常高的。同时它的市场面非常大,针对的客群也非常宽泛,未来增长的潜力应该是比较大,但是要做好难度也很大。”规模的迅速扩大,让龙湖长租公寓业务具备更大的盈利空间。邵明晓给出了龙湖长租公寓盈利的时间表,“中长期来看,这个业务还是非常能赚钱的业务。大概的规划,明年会持平或微利,后年开始赚钱。”

经历一段阵痛期后,长租公寓行业将重新回归理性,对于重运营,重营销的龙湖长租公寓业务而言,将是一次新的发展机遇。

楼市下行时期,龙湖稳健的财务结构为其长远发展带来支撑。也正因此,当各大房企纷纷降速之时,龙湖充裕的“家底”足以支撑其商业和长租公寓业务的重金投入,为未来的业务发展带来更大的想象空间。

责编:余仁俊