——身价千万女老板沦落地下车库栖身 巨额财产遭亲妹妹侵吞

2019年11月4日上午10点，北京市海淀人民法院执行局书记员梁某，带领6、7个人撬门进入海淀区万泉河路68号紫金庄园7号楼308室，将业主张淑琴抬出房屋，张淑琴气到犯病晕倒在走廊。当天晚上身价千万元的北京喜来喜婚庆服务中心法人总经理张淑琴被迫开始了在地下车库居住的悲哀日子。

家住北京市海淀区的张淑琴于2007年9月通过链家地产公司以138万元的价格购买了位于海淀区万泉河路68号紫金庄园7号楼308室房屋一套，因为当时自己有名无实的婚姻关系，将房屋挂靠在亲妹妹张平名下。2013年5月，张平将房屋以低于市场价一半的价格289万元转让给第三人汪涛。事情发生至今6年多，几方经历多次法律诉讼，相关法学专家研讨后称张平与汪涛签订的《北京市房屋买卖合同》无效，买受人汪涛无法适用善意第三人之规定取得争议房屋所有权,张淑琴的优先购买权受到侵害，张平与汪涛恶意串通，签订的房屋买卖合同无效。

事实与经过

张淑琴与张平系姐妹关系。喜来庆婚庆中心为个人独资企业，投

资人姓名为张淑琴。

2007年9月5日，出售方韩阿英与买受方签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定韩阿英出售位于海淀区万泉河路68号紫金庄园7号楼308室房屋，房价款138万元，首付53万元，贷款85万元。首付款分四笔支付，即2007年5月30日张淑琴支付定金2万元，2007年6月6日支付25.6万元，2007年8月13日张淑琴支付14.4万元，2007年9月13日张淑琴支付11万元。买房各种税费15万，办公装修30多万都是张淑琴支付，代持人张平没出一分钱，开庭让她出示买房证件，张平说没有买房证据，让被告律师出示，律师说没有买房证据。此后，房屋贷款张淑琴出资按期偿还。2010年12月20日，张平将原有还贷银行卡挂失，申请办理新卡。韩阿英于2007年9月26日办理了308号房屋的过户手续，登记在张平名下。房屋自交付之日起一直由喜来喜婚庆中心用于办公。

2013年5月8日，张平与汪涛签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将308号房屋出售给汪涛，并于当日办理了房屋过户手续的。现房屋一直由张淑琴居住使用。

那么308房屋为何办理的张平名字?这其中有用那些内幕细节呢?

张淑琴，因购买诉争房屋时因为自己有名无实的婚姻，自己经营着喜来庆婚庆中心，为避免离婚时财产纠纷才考虑由妹妹代名。起初为避免购买的房屋作为夫妻共同财产分割，本想将房屋登记在自己女儿名下，但因为其它原因女儿不能来京过户，与妹妹张平达成口头协议，将紫金庄园308室房屋登记在其名下由其代持。

张淑琴为了证明事实真相，提供了一些相关证据。

原房主韩阿英的代理人宝日玛在法院审理房屋产权纠纷案期间出庭作证时证明，在商谈购房细节时均是张淑琴单独与房主韩阿英进行磋商，其妹妹张平不但一直没有参与，反而是在张淑琴与韩阿英磋商的房间外等待，并且宝日玛证明是张淑琴购买房屋，张平仅是出名人。另一证人张某敏作证说，张平曾亲口跟她说，房子是张淑琴买的。

据了解，张平2004年以前，一直是在牡丹江毛毯厂成品车间做挡车工17年多，每月收入两三百元，和男朋友租郊区的房子居住，每月租金50元。2004年拿了张淑琴放在母亲那里存放的三万元钱做生意，没挣钱赔了，至今未归还。2005年4月，张平来喜来喜庆婚庆中心打工，分管财务、采购工作，每月工资1500元。

因为家庭婚姻原因，我把公司的资金收入存在妹妹名下。2006年底，妹妹称要去云南，于是我要求把公司收入存到母亲名下。可是2007年5月，妹妹自称在南方要死了有病没钱治，要回我公司打工，我心软又让妹妹回公司上班，工资和她辞职时一样每月3000元。我还出钱给妹妹治病，医疗费都是我支付的，当时的医生都出庭做了证明。妹妹根本没有经济实力购买房屋，连看病的钱都是我出的，张平也根本不知道我买完房入住了多久，卖房人来要空调钱、要多少怎么算的钱张平都不知道，张淑琴称。

另外张淑琴还提供了几个细节证明自己是实际购房人：1、在房屋买卖合同补充协议第8条约定，“经甲乙双方协商，因乙方更名，9月4日不能办理过户手续，约定乙方支付一个月房租五千元，以甲乙双方办理产权变更日为标准计算该月房租，多退少补。”依据该条，购房人在过户前应当支付房屋租金，而支付房屋租金的恰恰是张淑琴，证明自己才是实际的购房人。张淑琴向房主韩阿英支付了租金，韩阿英给张淑琴写了收据，而张平并未支付租金，证明张平并非实际购房人。2、原租房人冯某杰退押金收条，收条显示是张淑琴向该房屋的原承租人退还了租房押金，并且收条上也注明张淑琴是购房人，这也证明了谁为实际购房人。3、原链家公司负责提供中介服务人员肖某，在公安部门的询问笔录中，也证明从最初选房，到洽谈购房细节，直到结束均是张淑琴一人与房主韩阿英洽谈，首付房款均是由上诉人支付，并且也提到交房租事宜。4、在收房几个月后，韩阿英代理人宝日玛又向张淑琴收取安装308房屋内空调钱，也是张淑琴支付的。

张淑琴称当时因为自己经营的婚庆行业生意比较好，一年内在北京买了两套房产、一辆车，都是写的妹妹名字，但是至今都是自己实际在使用，这也能间接证明妹妹只是308房产的代持人，因为她当时每月3000元的工资根本没有能力购房，张淑琴每月还贷15400元。房屋最终成交价格289万仅仅是市场正常价格55%左右，明显低于市场价格。当时房屋的正常市场价格为510万左右，国家最低指导价也就是网签价格已经达到305万，网签价格一般情况是市场价格的60%左右，购房常识让我们都知道根本没有低于网签价格成交的房屋，更何况是北京海淀区的房屋。买卖双方最终以低于网签价格几乎是市场价格55%成交，明显是恶意串通最有力的表现。

专家称买卖合同无效

2019年11月17日，北京大学法学院院长，教授、博士生导师潘剑锋，中国人民大学法学院副院长，教授、博士生导师高圣平，北京大学法学院教授、博士生导师陈永生在中国政法大学就张平与汪涛房屋买卖合同是否有效以及张平占用公司资产的行为是否构成职务侵占罪的相关法律问题展开论证。

参与论证的专家们仔细推敲了本案全部事实，认真研究了相关的法律规定和国家政策，经过深入的讨论，对需要论证的法律问题提出了以下综合意见：

(一)张淑琴与张平之间存在借名买房的合意，张淑琴应为实际权利人，张平为名义产权人。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”首先，张淑琴与张平达成口头协议，将争议房屋登记在被告张平名下由其代持，喜来喜工作人员的证言可以予以证明;其次，在争议房屋购买过程中，均由张淑琴单独与原房主韩阿英进行磋商，购房所需要支付的所有费用，包括全部首付款53万元以及中介费、评估费、购房契税等均由张淑琴支付，后续贷款85万元也由张淑琴实际支付，原房主韩阿英以及中介工作人员的证言可以证明;再次，争议房屋一直由张淑琴占有用于喜来喜婚庆中心的运营，张平并未提出异议。综上，应当认定张淑琴为实际购房人，该争议房屋登记在张平名下，张平为名义产权人，张淑琴与张平构成借名买房合同关系。

(二)张平与汪涛签订的《北京市房屋买卖合同》无效，买受人汪涛无法适用善意第三人之规定取得争议房屋所有权。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”首先，张平与汪涛签订房屋买卖合同的过程中存在诸多不合理之处。一方面，出卖人张平急于签订合同而压低价;另一方面，买受人汪涛通过中介明确得知该房屋存在权属争议纠纷，未以购房人身份看过房屋或者查询房屋权属登记信息的情况下，就签订了购房合同。此外《房屋买卖合同》第六页补充协议第二条关于房款减少一万元而张平不再负责原住户腾退的条款，也印证了受让人汪涛明确知道该房屋存在权属争议。这显然不符合《物权法》第一百零六条“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”之规定。其次，争议房屋的成交价格明显低于合理价格，约为市场价的50%，显然不符合《物权法》第一百零六条“以合理的价格转让”之规定。故买受人汪涛不能适用《物权法》第一百零六条关于物权善意取得的规定获得房屋所有权，张平与汪涛恶意串通，签订的房屋买卖合同无效。

(三)张淑琴作为争议房屋的承租人所具有的优先购买权受到了侵害。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”而张平和汪涛在张淑琴不知情、不同意的情况下，利用《房屋买卖合同》的第三页第二条第(五)项，直接取消了其作为出资购房人、承租人的优先购买权，侵害了张淑琴的合法权益。

(四)张淑琴系争议房屋的实际出资人，购房首付款和购房贷款均由其支付。其一，首付款53万，共分四笔支付，均由张淑琴实际出资支付。2007年5月30日支付2万元，该笔款项由张淑琴个人支付，收据在张淑琴处，即实际支付人与名义支付人均为张淑琴;2007年6月6日支付25.6万元，该笔款项由张淑琴支付，并持有25.6万元购房定金收据原件，且付款人明确写明为张淑琴，即实际支付人与名义支付人均为张淑琴;2007年8月13日支付14.4万元，该笔款项系张淑琴以自己名义通过转账支付，即实际支付人与名义支付人均为张淑琴;2007年9月13日支付11万元，该笔款项来源为喜来喜婚庆中心的营业收入，即张淑琴为实际支付人，银行存款原单在张淑琴处，原房主韩阿英出具的收据明确记载：“今收到张淑琴交来购买紫金庄园7号楼308室部分首付款11万元，交款人：张淑琴，收款人：韩阿英”，并且在出庭作证时再三重申所收的11万元房款由张淑琴给付且向其出具了收据，由于双方约定张平代持房屋，故由张平签字确认，张平为名义支付人。其二，购房贷款85万，均由张淑琴实际出资按期偿还。2007年11月9日至2009年12月20日，这期间由于是张淑琴借张平名义购房，贷款只能以张平名义申请，故偿还银行贷款的资金一部分由张淑琴直接存入还贷账户，一部分由张淑琴交给张平由张平存入还贷账户，张淑琴为实际支付人，张平为名义支付人;2010年12月20日后，张平将原有还贷银行卡挂失，申请办理新卡，并且以喜来喜婚庆中心的营业收入，以自己名义归还贷款，因此张淑琴为实际支付人，张平为名义支付人。

目前，张淑琴以汪涛与张平二人恶意串通损害自己的合法利益，其签订的房屋买卖合同应属无效，一二审法院查明事实不清，对恶意串通定性不准确，适用法律错误，向北京市高级人民法院提请再审申请。

案件的进展我们将进一步关注、报道。(记者/张宸)

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